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房企破产背后 是一场资本游戏

发布时间：2020-07-20 20:35:51 来源：首席财经 阅读数：13366 
2020年，对于承压的房企来说，如何玩好这场资本游戏，努力活下来才是重中之重。

企业有一半是被撑死的。因为它们只学会了投资，没有学会融资。投资是当“爷”，融资要当“孙子”，它们只想当爷不想当孙子，吃了一大堆资产，吞不下去，吐不出来，最后活活被噎死了。用这句话形容当今接连破产的房企，再合适不过。人民法院公告网显示，截至今年6月30日，房企的破产数量已达200多家。与2018-2019年上半年相比，数量基本持平。

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来源：新浪财经

2020年一季度开发商销售额度整体下滑20%，开发商的卖房压力巨大，房子难卖，就意味着回款吃力，缺乏足够的现金流支撑，大多数房企陷入”资金周转不灵“的危险境地。
另外，开发商的融资成本不断提高，借来的巨额资金要连本带利偿还，回款不畅的情况下，就会造成巨额债务待偿还的压力。放眼望去，百强房企中任何一家资产规模巨大的房企，其实都是欠了一屁股债。连头部房企恒大地产都扛不住压力，不得不全国75折促销，可想而知其它房企的处境。
长期以来，开发商都是拿金融机构的钱来盖房子，是一场资本游戏，核心竞争力不是产品，是融资能力和融资成本。随着政策越来越紧，资金水源截流，销售回款又不给力，因此，大部分抗风险能力较弱的开发商，将被卡死在中间。
因此，2020年-2021年，开发商不仅要面对以上说的这些压力，还不得不面对“钱难借”的现实。住房不炒依然是今后相当长一段时间的主旋律，这意味着开发商的融资困境依然不会有好转。
在此大背景下，各大房企纷纷将目光投向海外，美元债呈现井喷。

据中原地产研究中心统计数据显示，在一季度美元融资井喷后，受海外疫情影响，4-5月房企融资锐减，6月单月多家房企再次发行美元债，合计金额高达63.3亿美元。23笔海外美元融资中，有8笔融资成本超过10%，属于高成本融资。

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   来源：经济时报

由此可见，高昂的融资成本正在侵蚀各大地产商的利润，但为了活下去，大多数房企不断发行高成本债券多数为了偿还旧债，如果市场销售回款出现问题，或者营销利润无法覆盖融资成本，将面临较大的债务压力，直至发生债务危机。
要命的是，很多开发商明知自己缺钱，且有高额到期负债待偿等困境，但选择大幅降价卖房让利刚需的寥寥无几。
为何不降价自救？
限价的紧箍咒
中国房地产市场，一半是政策市场，一半是经济市场。人在屋檐下，不得不低头。一旦房价涨得过火或房价下跌过猛，马上就会引注意，尤其是2016年后，新房普遍“限价”。很多人只知道“限价”是为了“防止房价上涨”，殊不知，其实在很多城市“限价”的真实目的是为了“防止房价下跌”用的。尤其是一些小开发商，降价卖房无异于天方夜谭。这一点从过去江西、安徽、河南等三四线城市开发商降价卖房看出。
耍赖式逻辑
我们经常看到新闻报道，某某楼盘因打折降价销售，而遭到老业主打砸售楼处，原因很简单，谁叫你降价？我买的时候，是高价，不到一年，降几万。本来是投资的，你这让人亏损大了。
这里不管是刚需的还是炒房的，都觉得自己吃亏了，要求要么恢复原价，要么退房，这就是一个典型的无赖逻辑，因此，开发商即便能顶得住地方施政主体的“不允许降价卖房”的压力，也几乎顶不住老业主的各种“耍赖式阻拦”。
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2020年，对于承压的房企来说，如何玩好这场资本游戏，努力活下来才是重中之重。


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